L'iniziativa di San Francisco di trasformare gli edifici adibiti ad uffici in abitazioni si basa su questa semplice idea

Aug 12, 2023

Convertire i vecchi edifici per uffici del centro di San Francisco in alloggi non sarà un compito facile, con costi elevati, pavimenti goffi e inquilini esistenti negli edifici solo alcuni degli ostacoli che gli sviluppatori devono superare.

Gli edifici desolati devono ancora trovarsi nei luoghi in cui le persone vogliono vivere.

“La speranza non è una strategia”, ha affermato Nick Romito, co-fondatore e CEO di VTS, una società di dati di leasing e gestione patrimoniale. "La speranza che, se lo converti, arriveranno... beh, molto dipende da dove si trova quell'edificio."

Sebbene il quartiere finanziario del centro di New York City sia sede di numerose conversioni di successo da uffici a residenze, ci vuole anche un quartiere vivace, con vivaci caffè, negozi di alimentari e altro ancora.

"Non è lo stesso per San Francisco", ha detto Romito. "L'infrastruttura e il costo di conversione di un edificio fanno parte del tutto", ha detto. "Ma mi preoccuperei di più, anche se potessi convertirlo, chi vorrebbe vivere lì?"

Romito parla con la sicurezza di un newyorkese delle sfide che San Francisco deve affrontare. Ha anche la pelle in gioco, con uffici presso l'Embarcadero Center, una delle più grandi proprietà a uso misto della costa occidentale, che collega il quartiere finanziario della città con la Baia di San Francisco.

Dieci anni fa VTS decollò, offrendo un servizio che Romito definisce Salesforce CRM, -0,45% del settore del leasing di uffici. È stato aiutato dal suo Rolodex dei migliori proprietari. Romito in precedenza è stato un broker nel settore degli uffici notoriamente "festa o carestia" di New York City, mentre in un ruolo precedente ha supervisionato un portafoglio di milioni di piedi quadrati di spazi per uffici.

Le turbolenze negli immobili ad uso ufficio fanno sì che molti ex clienti ora utilizzino i suoi dati per dare un senso alla carneficina imminente, mentre i proprietari si trovano ad affrontare costi di finanziamento nettamente più elevati da quando la Federal Reserve ha iniziato ad aumentare rapidamente i tassi di prestito target, una montagna di debiti in scadenza e altri scelte difficili.

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"Cosa costa meno?" ha detto Romito. “È più economico aggiungere servizi magari in un edificio zombie, aggiungere un piano o due, per creare un’esperienza migliore? Oppure è più economico abbattere l’intero edificio, ricostruire qualcos’altro e pregare Dio di affittarlo?”

San Francisco non è una grande città secondo gli standard globali – è solo la numero 17 negli Stati Uniti per popolazione – ma i suoi recenti problemi sono noti, da una recente fuga di popolazione a una crisi locale del fentanil alle preoccupazioni spesso espresse sulla sicurezza pubblica. Dare nuova vita ai vecchi edifici per uffici sembra una soluzione allettante per un problema di alloggi che è andato crescendo, dopo decenni di nuove iniziative abitative respinte.

Come in altre grandi città della California, l’ondata di senzatetto a San Francisco include sempre più persone anziane. La crisi del fentanil che sta devastando gli Stati Uniti non fa che peggiorare ulteriormente la situazione a San Francisco.

Come ha detto a Bloomberg il sindaco London Breed a giugno in un'intervista, "La questione degli oppioidi ha fatto qualcosa alla nostra città e ad altre grandi città, come qualcosa che non avevo mai visto prima".

Ora vuole che si agisca per combattere “la rovina e la tristezza di cui tutti parlano”. Come parte di questa spinta, Breed ha invitato la comunità tecnologica non solo a “guadagnare soldi da San Francisco”, ma a restare e investire in soluzioni alle sue difficoltà.

Warren Wachsberger, amministratore delegato di Aecom Capital, una filiale di Aecom ACM, -0,35%, ha affermato che ristrutturare i vecchi edifici per uffici non è così semplice. "Meno dell'1% di tutte le unità abitative in corso, costruite a livello nazionale, sono conversioni da ufficio a residenziale, nonostante la storia d'amore di tutti con loro", ha detto Wachsberger, parlando da Los Angeles.

"Molti edifici probabilmente non funzioneranno", ha detto Wachsberger, osservando che spesso i pavimenti degli uffici in cemento spesso necessitano di essere perforati e gli impianti idraulici e di riscaldamento revisionati, con i regolamenti edilizi locali che aggiungono mal di testa.